這一輪的房住不炒決心非常堅(jiān)定，除了個(gè)別城市出現(xiàn)失焦，整個(gè)大盤這幾年基本都是嚴(yán)厲調(diào)控。
也正是由于這樣的緣故，前幾輪在樓市周期里賺夠財(cái)富的投資客，開始靜下心做事業(yè)轉(zhuǎn)型。
正好有這樣的契機(jī)，接觸到了一位房產(chǎn)投資客，聊了最近大家應(yīng)該比較關(guān)注的話題：
市場(chǎng)冷熱的轉(zhuǎn)向，作為普通購房者，該怎么把握買房時(shí)機(jī)？
以下是他從一線實(shí)戰(zhàn)給到的建議，說話比較直接犀利，大家細(xì)細(xì)感悟。
1、敬畏周期
房地產(chǎn)市場(chǎng)都有周期性，在過去較快的發(fā)展路徑里，大周期可能就是三年，小周期可能就是一年半。
到了現(xiàn)在這個(gè)階段，大周期可能要五年，小周期至少也要兩年。
類似這樣大行情的周期起伏，就像樓市在做俯臥撐一樣。
拉長到大周期來看，樓市肯定是曲線向上的，但短周期內(nèi)一般都會(huì)有小幅回撤，類似于上漲1年回撤2年的規(guī)律我們經(jīng)?？梢钥吹?。
敬畏周期說的是什么？就是要遵循這樣的周期規(guī)律。樓市一定會(huì)出現(xiàn)一松一緊的，而對(duì)買房人來說，一定要踩準(zhǔn)周期的節(jié)奏。
一定不能錯(cuò)過的大周期有哪些？
比如說2009年的4萬億刺激和信貸寬松，你壓根看不到這4萬億去哪了，但房價(jià)就是天天向好，交易中心擠都擠不動(dòng)。
這個(gè)時(shí)候一定是堅(jiān)定的買房時(shí)機(jī)，剛需哪怕借錢也要買，你不買下一次的成本更大。
但是你看，2010年的國十條之后，一直是調(diào)控周期，政策像一條鞭子抽向炒房客，媒體同樣也在口誅筆伐，整整持續(xù)了四年。
這個(gè)時(shí)候你沖進(jìn)去就是當(dāng)時(shí)的高位，不要試圖和周期對(duì)著干。
2015年開始，房地產(chǎn)去庫存的聲音響起，這一年出現(xiàn)了連續(xù)六次下調(diào)存貸款利率，330新政降低二套房利率至四成，公積金貸款首套首付最低至兩成，挺多類似的鼓勵(lì)政策。
甚至當(dāng)時(shí)一些地方實(shí)行零首付的市場(chǎng)刺激，2016年的沈陽，為了鼓勵(lì)大學(xué)生買房，推出零首付買房的新政，轟動(dòng)一時(shí)。
與此同時(shí)，棚改貨幣化開始發(fā)揮作用，樓市迎來普漲。
你看，國家鼓勵(lì)你買房的時(shí)候就不要猶豫。
當(dāng)房住不炒沒松口的時(shí)候，就不是合適的大周期，但依舊可以尋找一點(diǎn)城市規(guī)律。
因?yàn)?，房住不炒的?yán)厲之下，還留有喘息的因城施策。
2、尋找城市規(guī)律
即使大周期不好，但依舊可以尋找城市規(guī)律的機(jī)會(huì)。
首先大周期不好的情況下，我們一定要看準(zhǔn)一二線城市，因?yàn)橹挥羞@些城市可以走出獨(dú)立行情。
如果預(yù)算不夠，三四五線里也要盯準(zhǔn)那些在城市群里可以抱別人大腿的個(gè)別城市，比如昆山、嘉興、珠海等等，長線一定是有機(jī)會(huì)的。
一二線怎么看城市規(guī)律？
剛剛大漲過且已經(jīng)開始調(diào)控的城市，比如說深圳蘇州，如果你不是剛需建議謹(jǐn)慎，投資肯定要站幾年崗。
行情火熱的城市也要謹(jǐn)慎，不要看杭州現(xiàn)在這么火，幾萬人搖幾百套房子，我們身邊很多人，2010年到2015年都是被套在里面的，這個(gè)套不是靜淡市場(chǎng)，而是真真實(shí)實(shí)的下跌。
別看現(xiàn)在這么風(fēng)光，很多人扛不住那會(huì)的壓力。
賣地和新房供應(yīng)沒有節(jié)制的城市也要謹(jǐn)慎，說太多影響不好，大家自己品味哪些城市被人稱為天量二手房庫存，依舊還有人帶隊(duì)去炒。
你傻啊，真的是財(cái)富機(jī)會(huì)誰顧得上帶你，自己人就包圓了。
3、確定性比概率重要
現(xiàn)在的市場(chǎng)，除了鼓勵(lì)你買房的大周期，不會(huì)再出現(xiàn)特別好的行情，所以這個(gè)時(shí)候買房，確定性要比概率重要。
怎么去把握時(shí)機(jī)在最佳的時(shí)刻出手呢？
首先就是關(guān)注政策，所有房產(chǎn)短期的拐點(diǎn)，全部來自于政策。
我們要關(guān)心政策的變化，第一個(gè)要關(guān)心的是直接作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，比如稅費(fèi)的改變，限購政策的改變，首付成數(shù)的改變等等，這時(shí)也要看政策的力度和所在的城市。
第二種是國家金融政策，比如說降息、LPR的降低等等都是全國性的政策。發(fā)布之后我們要密切關(guān)注本地市場(chǎng)的市場(chǎng)變化。
除此之外，還要關(guān)注其他的一些宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)，包括cpi的漲幅和gdp的走勢(shì)。
當(dāng)大家關(guān)注到數(shù)據(jù)、政策以及市場(chǎng)共振的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候就要第一時(shí)間去買入了。
說起來很宏觀對(duì)不對(duì)？以前我也不懂，但為了買房，你不得不懂。
簡單點(diǎn)就是把握好時(shí)機(jī)，不要過早買入，寧愿犧牲浮盈和收益也要來換確定性。
4、樓市還會(huì)好嗎
中國樓市長線還是會(huì)向好，我最近看到一些文章，拿出前段時(shí)間的房地產(chǎn)投資開發(fā)增速表，說樓市不行了，簡直滑天下之大稽，前幾個(gè)月這么特殊，肯定會(huì)下滑。
無腦看空的人是很可恨的，自己住在大房子里，告訴你樓市不好，不要買了。結(jié)果還真有人信，錯(cuò)過前幾個(gè)好行情，現(xiàn)在可能要多付出幾倍的辛苦努力去彌補(bǔ)這個(gè)錯(cuò)誤。
事實(shí)證明，無論是特殊事件還是調(diào)控政策的收緊，只能暫時(shí)壓制住購買需求，但一定不會(huì)消滅需求。
樓市的黃金十年可能過去了，但未來一定也不會(huì)差，因?yàn)檫€有白銀十年、青銅十年。
還沒到那么差的時(shí)刻，不要杞人憂天。
5、哪些城市還有機(jī)會(huì)
持續(xù)向好的肯定是大城市，因?yàn)樵丛床粩嗟娜丝诹魅?，自住的需求和資產(chǎn)保值增至的需求，一直都會(huì)長期存在。
而一線城市是樓市里調(diào)控最早的，深圳又是一線里調(diào)控最早的，也是先開始補(bǔ)漲的。
所以說剩下的三個(gè)一線城市，價(jià)值和機(jī)會(huì)并存。
我個(gè)人覺得最有機(jī)會(huì)的，有個(gè)小排序，上海—廣州—北京—深圳。
上?；疽呀?jīng)筑底了，最近量價(jià)都開始回暖，政策應(yīng)該很難再放松，但只要不緊，就是最好的。
廣州因?yàn)榈赜蛱珡V，城市內(nèi)部房價(jià)差距太大，是一個(gè)從一線房價(jià)到四五線房價(jià)都存在的城市，所以買準(zhǔn)比買更重要。
北京是首都，不是炒房的地方，深圳還需要再消化前面的漲幅，后面的政策還會(huì)趨緊。
二線里也有一些本身強(qiáng)勢(shì)還有機(jī)會(huì)的城市，比如寧波、長沙、武漢、合肥、南京、成都、鄭州、無錫等城市，只要把握好上面的買入時(shí)機(jī)，就基本沒有問題。
三四線還是要看那些特大城市的衛(wèi)星城，或者在強(qiáng)勢(shì)城市群可以抱大腿的城市。
至于四五六七線，建議把倉位調(diào)一調(diào)，留2套自住養(yǎng)老就行。
6、房住不炒沒開玩笑
房住不炒真的是來真的，現(xiàn)在很多投資客表面風(fēng)光，其實(shí)杠桿壓力還是很大，賣也不舍得賣，基本都是長持出租扛著。
上面給到的所有關(guān)于買入時(shí)機(jī)的建議，都要建立在你有一定的自有資金，而且融資能力也不差，一定不要超出能力范圍的杠桿。
房住不炒真的沒在開玩笑。
看到他說到這里，明顯的面色凝重了一些，顯然是要結(jié)束的意思，我趕緊把握時(shí)機(jī)又多問了一句：站在你的角度，現(xiàn)在最想對(duì)普通購房人說的建議是什么呢？
他想了挺久欲言又止，最后只回答我這么簡短的一句：
房子買兩套就行了，人這一輩子，還有很多更有意義的事。